Vorfälligkeit sparen! Fachanwalt berät

Beim Verkauf einer Immobilie während laufender Zinsbindung des finanzierenden Darlehens können Kreditinstitute nach § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. In Zeiten negativer Renditen auf Pfandbriefe (die im Rahmen der sog. Aktiv-Aktiv Methode für die fiktive Wiederanlage angesetzt werden dürfen), ist diese meist höher als die Summe der noch zu leistenden Zinsen.

Das ist besonders ärgerlich, so dass Verbraucher nach Möglichkeiten suchen, die Vorfälligkeit zu vermeiden oder doch zu reduzieren.

Neue Rechtslage bringt neue Fallstricke für die Banken

Für Verträge, die seit dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden, bieten sich dafür neue Chancen. Unter dieser Rechtslage regelt § 502 Abs. 2 Ziffer 2 BGB, der die Regelung des § 494 Abs. 6 BGB ergänzt und festhält, dass schon unzureichende (und nicht nur fehlende) Angaben zu Laufzeit, Kündigung und zur Berechnung der Vorfälligkeit zum vollständigen Verlust der Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung führen.

Dies ist bislang weitgehend unbeachtet geblieben und von Banken teilweise auch nur schlecht umgesetzt worden.

Fehler der Banken

RA Koch, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, hat bei zahlreichen Prüfungen insoweit Fehler der Banken festgestellt. So wird bei den vertraglichen Regelungen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) angeben, dass die Kreditinstitute

1. Anspruch auf eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der VFE hätten, aA zutreffend LG Dortmund, Az.: 25 O 311/17, Urteil vom 23.01.2018, insoweit rechtskräftig oder
2. Sondertilgungsrechte nur bei planmäßiger Rückführung bestünden (sodass diese bei der Berechnung der VFE unberücksichtigt bleiben), entgegen BGH Az.: XI ZR 388/14, Urteil vom 19.01.2016.

Folge: kein Anspruch auf VFE für die Bank

Liegen damit nach § 502 Abs. 2 Ziffer 2 BGB unzureichende Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vor, so entfällt der Anspruch der Bank auf die VFE vollständig.

Zudem ist es nach einer überzeugenden Kommentierung unzulässig, bei der Berechnung der VFE negative Wiederanlagezinsen anzusetzen. Dies verstößt gegen die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Allein dies macht häufig 10 % und mehr der verlangten VFE aus.

Weiter beobachten wir immer wieder, dass Banken sich - versehentlich oder auch nicht -, bei der Berechnung der VFE zu Lasten der Verbraucher verrechnen.

Wir prüfen für Sie gerne in einer kostenfreien Ersteinschätzung, ob auch in Ihrem Fall der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich entgegengetreten werden kann. Bei Vorliegen einer Rechtsschutzversicherung und der Finanzierung des Kaufs einer Bestandsimmobilie zur Eigennutzung, tritt diese zudem im Regelfall ein und übernimmt die Kosten. Nutzen Sie unsere Erfahrung von weit über 1.000 geprüften Darlehensverträgen.

Wir haben die Nichtzulässigkeit des Ansatzes von Negativrenditen bereits erfolgreich gegenüber Banken geltend gemacht.

Rechtsanwalt Sebastian Koch

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht